در روند ساخت آپارتمان گاهی شرایطی تحقق پیدا می کند که سازنده یا مالک ملک توان ساخت و اتمام پروژه را نداشته و نیازمند کمک مالی است و گاهی حتی شرکت های عمومی و خصوصی و تعاونی ها، اساسا بر مبنای جمع آوری سرمایه و ساخت و تکمیل پروژه های مسکن تشکیل می شوند، لذا با توجه به دو صورت مطرح شده از سوی دارندگان سرمایه، همیشه این نگرانی بود که در صورت ارائه سرمایه خود چه تضمینی در بازگشت سرمایه و انجام تعهدات از سوی شرکت یا افراد حقیقی در انجام تعهد وجود دارد؟آیا می توان با راهکاری آنها را به انجام تعهدات و یا صورت پذیرفتن درسته تعهدات الزام کرد؟

ابهامات قانونی پیش فروش ساختمان

محمد اسماعیل اکبری قنادی، مشاور حقوقی در حوزه مسکن و ساختمان معتقد است: یکی از معظلات شرکتهای ساختمانی و نظارت بر آنها ثبت بسیار راحت یک شرکت است چون نیاز به سرمایه بسیار زیادی برای ثبت یک شرکت نیست و مردم عادی این فکر را دارند که ثبت شرکت نشانگر این است که دولت این شرکت را تایید کرده است و این راه را برای کلاه برداران ساختمانی هموار ساخته است.

وی می گوید: برای صدور مجوز پیش فروش نیاز به اقراض مالکیت متقاضی جواز، مجاز بودن صاحب ملک و پیشرفت فیزیکی حداقل به میزان 30 درصد می باشد لذا پیش فروش آپارتمانی که 30 درصد از نظر فیزیکی پیشرفت کار ندارد ممنوع بوده و با متخلف از این قانون برخورد می شود.

عضو بازرسان سازمان نظام مهندسی ساختمان با بیان اینکه دستگاههای نظارتی در این مورد به وظایف خود به درستی عمل نمی کنند، افزود: البته انجمن انبوه سازان مسکن تا حدی توانسته است جلوی تخلفات را در این مورد بگیرد.

عضو گروه های تخصصی سازمان نظام مهندسی ساختمان استان آذربایجان شرقی با بیان اینکه قانون ساختمانهای پیش فروش مثل سایر قوانین دارای نقاط ضعف و قوت زیادی می باشد ادامه می دهد: این قانون بیشتر منافع پیش خریدار را در نظر گرفته است. با تحقق قانون پیش فروش ساختمان تنظیم سند دیگر در بنگاهها صورت نمی گیرد و اینکار بایستی در دفاتر رسمی انجام گیرد همچنین با صدور کد رهگیری در دفاتر رسمی از فروش یک ساختمان به چند نفر جلوگیری می شود.

سهراب نجفی، صاحبنظر حقوقی مسائل ساختمان نیز اعتقاد دارد: ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان مغایر اصل 34 قانون اساسی است. در این قانون کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش فروش را به داوری ارجاع می نماید در حالی که طبق قانون اساسی هر کس برای اعاده حق خود حق مراجعه به دادگاه صالح را دارد و داوری باید به تراضی طرفین باشد.

قاضی بازنشسته ودادستان سابق نمین بیان می دارد: این قانون طرفین را مستقیما به داوری ارجاع کرده است. در این مورد حق طرفین از لحاظ حقوقی مورد اجحاف واقع شده و در صورت مراجعه به دادگاه؛ دادگاه باید رای به عدم صلاحیت داده و پرونده را به داوری ارجاع کند.

نجفی با بیان اینکه در مورد این قانون ضعفی که دیده می شود در مورد خود قانون نبوده بلکه در مورد مجریان آن می باشد ادامه می دهد: موارد مورد بحث جرایمی است که قانون به عهده پیش فروشان گذاشته است.

بهراد صغیری، حقوقدان و عضو کارگروه توسعه اقتصادی شمال غرب کشور نیز می گوید: قاعده پارتو در قانون پیش فروش ساختمان مرتفع شده است. این کارشناس ارشد حقوق اقتصادی با بیان اینکه یک عرف در تمامی جوامع وجود دارد که اگر یک طرف سود کند باید طرف دیگر ضرر کند (قاعده پارتو) می افزاید: هدف قانون گذار از تصویب این قانون برطرف کردن مشکلاتی همچون قاعده پارتو بوده است.

عضو کرسی حقوق بشر، صلح و دموکراسی یونسکو اظهار می دارد: این قانون از جمله قوانین جدیدی است که به تازگی تصویب شده است و دارای نقاط قوت زیادی می باشد. از جمله این قانون باعث بالا رفتن هزینه ها شده است. مثلاً معاملات از بنگاه ها به دفترخانه های رسمی انتقال داده شده است البته باید این نکته را هم در نظر گرفت که بالا رفتن هزینه ها باعث به وجود آمدن جرایمی در سایر نقاط این قرار داد شده است.

صغیری با بیان اینکه مشکل دیگری که با تصویب این قانون برطرف شده است عدم تعادل اطلاعاتی بود، ادامه می دهد: این قانون با دید سختگیرانه ای به نفع پیش خریدار عمل کرده است که باعث با احتیاط عمل کردن پیش فروشنده شده است.

کیومرث سلیم زاده یک صاحبنظر مسائل حقوقی می گوید: علیرغم عمر دو ساله قانون پیش فروش ساختمان، این قانون تاکنون اجرایی نشده است.

قانون پیش فروش ساختمان در 12/10/89 در صحن رسمی مجلس تصویب و در تاریخ 18/11/89 پس از تایید شورای نگهبان از طریق رییس مجلس شورای اسلامی ابلاغ شده است، این قانون در 25 ماده و چهار تبصره بیانگر صورت خاصی از قرارداهای متداول ساختمانی است که احکام حقوقی و ضمانت اجرایی کیفری خاصی را در بطن خود نگه داشته است که متاسفانه تاکنون شکل عملی به خود نگرفته است.

وی با بیان اینکه این قانون دارای ابتکاراتی است که در تاریخ قانون گذاری ایران بی سابقه و یا لااقل کم سابقه می باشد ادامه می دهد: منجمله نظارت عمومی و نظامی خاص در تشکیل قرارداد آن و وجود نهادهای خاص در حل اختلاف ناشی از این قرارداد که داوری می باشد، وجود کارشناسانی خاص جهت تشخیص حسن انجام قرارداد ( مهندس ناظر)، لزوم رعایت تشریفات خاص و محتوای خاص قرارداد که به شکل رسمی تنظیم شده و محتوای الزامی خاصی در آن وجود دارد.

پیش فروش آپارتمان از منظر قانون

رضا ولویون عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی و وکیل پایه یک دادگستری در خصوص شرایط آپارتمان های پیش فروش شده می گوید: از جمله شرایط مالی که موضوع انتقال قرار می گیرد این است که هنگام عقد موجود باشد. شرط مزبور به تعهداتی اختصاص دارد که موضوع آن عین معین باشد.

وی می افزاید: ماده 163 قانون مدنی بیان کرده است که اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است.

ولویون با اشاره به بیع به وعده و بیع آینده اظهار می دارد: بیع به وعده در واقع آن نوع قراردادی است که بایع متعهد می شود که ساختمان را در موقع اتمامش تحویل دهد و خریدار هم متعهد می شود که آن را قبض کند و قیمت آن را در تاریخ تحویل بپردازد. انتقال مالکیت به وسیله مشاهده سند رسمی اتمام ساختمان صورت می پذیرد.

وی همچنین می گوید: بیع آینده نیز به موجب ماده 3-1061 قانون کشور فرانسه، قراردادی است که به موجب آن بایع بلافاصله حقوق خود را بر زمین به خریدار و همچنین مالکیت ساختمان را انتقال می دهد. منظور آن است که هر مقدار که ساخته شود، متعلق به خریدار است و این اثر آینده به تدریج در مالکیت خریدار در می آید که آن را تملیک تدریجی می نامیم. در این وضعیت خریدار ملزم است که قیمت ساختمان را به حکم پیشرفت کار بپردازد.

وی در ادامه می افزاید: ماده -1061 تمایزی را میان ساختمان های موجود و ساختمان هایی که در آینده ساخته می شوند، برقرار می کند. بر طبق قرار داد، فروشنده ملک ساختمان های موجود را بلا فاصله به خریدار انتقال می دهد. این فرضیه در عمل کاملا قابل قبول است. در نتیجه باید گفت که در بیع آپارتمان های ساخته نشده، انتقال مالکیت مبیع همزمان با ایجاب و قبول نیست، بلکه با تشخص مبیع صورت می گیرد.

کلام آخر

آنچه در این قانون مورد توجه قرار گرفته و به نوعی بسیاری از دغدغه های دارندگان سرمایه که در واقع طبق این قانون پیش خریداران نامیده می شوند و از سوی دیگر پیش فروشندگان ساختمان ها را حل کرده و از سویی دیگر قواعد حقوقی و ثبتی را مورد توجه و دقت نظر قرار داده، به این شرح است:
این قرارداد باید از سوی مالکان عرصه و یا سهامدارانی که در ملک دیگران با کسب اجازه ساخت و ساز کرده و در انتها آپارتمان هایی را مالک می شوند و تنها نسبت به این املاک آینده این قرارداد قابل اجراست یا از سوی مستاجران با حق ساخت اعیان در ملک مورد اجاره یی و این اقدام یعنی پیش فروش ساختمان تنها باید از طریق درج آگهی و طی کردن مراحل قانونی صورت پذیرد. این نکته مورد توجه است که در تمام این سه مورد باید دلایل مثبت این موارد ارائه شود.

این قرارداد باید تنها به صورت رسمی صورت پذیرد، در غیر این صورت نمی تواند از مزایای این قانون استفاده کرده و در واقع قانون نسبت به قرارداد عادی خروج موضوعی پیدا می کند.

از دیگر مزایای این قانون این است که یکی از ایرادات اساسی به قولنامه ها که از سوی بسیاری مطرح می شد و آن عدم رعایت ماده 22 قانون ثبت بود، مورد لحاظ قرار گرفته و افراد و دفاتر اسناد رسمی را الزام به ثبت در سند رسمی مالکیت به مانند نقل و انتقالات املاک کرده است تا بدین گونه افراد را از فرار و جلوگیری از انجام تعهدات طرفین مصون دارد و انجام این قرارداد باید به طور رسمی و در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و در دفترچه مالکیت و سوابق ملک به ثبت برسد.

این قرارداد که بر اساس مبانی حقوقی و به نحو رسمی صورت می گیرد، از سوی طرفین لازم الاجرا و الزام آور است .

از جمله مزایای دیگر، وجود شرایط لازم برای کسب وام برای ملک مزبور بوده و با توجه به رسمیت داشتن این قرارداد، دو طرف از روند این موضوع آگاه بوده و از سوءاستفاده های افراد خودداری می کند.

این قرارداد به مانند دیگر قراردادهای مرسوم نیز شرایطی را جهت فسخ قرار داده است که در صورت هر یک از آنها امکان اعمال این حق فراهم می آید و از آن جمله می توان به عدم رعایت مشخصات کمی و کیفی ملک مورد معامله اشاره کرد.

منابع

روزنامه اعتماد، 27/12/90
حمایت، 18/6/91
ایسنا،3/8/91